전세사기 피해지원 특별법에서 대항력

드디어 전세사기 피해지원 특별법이 6월 1일부로 시행됐다. 정확히는 '전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법'인데, 이 특별법 적용대상에는 충족해야하는 요건이 몇가지 있다. 제일 처음 나오는 요건에 '대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인'이란 내용에서 이 '대항력'에 대해 알아보려 한다.

전세사기 피해지원 대상 수정안(자료:국토부)

전세사기 피해지원 특별법 에서의 대항력 

'대항력'이란게 대체 무엇인가?

대항력이 생긴다는 것은 임차인이 향후 임차주택의 양수인에게 임대차의 효력을 주장할 수 있다는 의미이다. 즉, 대항력을 취득한 임차인은 그 이후에 임차한 주택이 어떤한 경우로 양도되어도 양수인(새로운 집주인)에게 자신의 임차권을 주장하여 계속 임차주택을 사용할 수 있다는 말이다.

주택임대차보호법에서의 대항력
제3조(대항력 등)
①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

그래서 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 기존 임대차관계는 동일하게 유지하고 양수인에게 그대로 승계 된다. 따라서 임차인은 양수인에게 보증금의 반환을 요구할 수 있다.

그래서 임차인이 임차주택을 인도 받고 주민등록(전입신고)을 한 경우, 익일 0시부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다고 말할 수 있겠다.

전세사기 피해지원 대상(자료:국토부)

전세사기 피해지원 특별법에서 대항력

일명 ‘전세사기’란 임대차 계약을 체결한 임차인이 향후 여러 가지 사유로 임차보증금을 반환 받지 못하는 경우를 말한다.
전세사기의 유형이나 내용이 개별적으로 천차만별이라 입법과정에서도 합의를 도출하는데 어려움이 많았다고 한다. 결국 여당과 야당이 합의를 거쳐 마련되었지만 사회적 논란과 이 법이 시행되고도 향후에 많은 과제를 만들것이라는 지적도 있다.
전세사기 피해지원 특별법 에서의 대항력이란 기존의 주택임대차보호법에서의 대항력과 다르지 않을 것이다.

이번 특별법 대상 요건중 '대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인'이란 말은
위 주택임대차보호법에서 말했듯이 대항력으로, 임차인(세입자)이 전입신고를 하고 주택의 인도(이사)를 받았을때 인정되는 것이고, 여기에 획정일자까지 갖춰야(받아야) 한다는 것이다.

주택의 인도는 주택 점유의 이전을 말하며 해당 주택의 사실상지배하는 것으로 우리는 흔히 임차주텍의 열쇠를 받고 이사한 날이라 할수 있겠다.
확정일자란 계약서에 대해 작성한 일자와 계약 금액등이 법률상 인정되고 당사자가 나중에 변경이 불가능 하다는 일자를 말한다. 쉽게 말해 언제 어떤 계약을 했는지 알리고 문제 잘생시 증인이 되어 달라고 법원에 신고하는 것이다.

주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)
① 제3조의2제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)·군·구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 "확정일자부여기관"이라 한다)이 부여한다.
② 확정일자부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산처리정보조직을 이용할 수 있다.

간단히 말해

이번 특별법에서의 '대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인'이란 말은
전입신고 + 주택인도 + 확정일자
이렇게 3가지가 되어 있어야 한다는 얘기다.

전세사기피해자 결정 절차(자료:국토부)

피해자 즉각 지원? 까지의 시간

피해임차인들은 거주지 관할 시/도에 전세사기 피해자 결정 신청을 해야 하는데, 신청 접수를 하면 각 시/도에서 30일 내로 조사를 마치고 국토부로 넘겨 조사 결과를 종합해 안건을 상정하고 또 30일 내에 피해 인정 여부를 결정한다.

그리고 부득이한 경우에는 의결을 15일 내로 연장 할 수 있다고 되어 있어 인정되기 까지 최대 75일이 소요된다고 한다.
물론 투명하고 공정한 심사와 절차도 중요하지만 한시가 급한 피해자들에게 너무 오래 걸리는건 아닌가 싶기도 하다.
아무쪼록 이번 특별법이 피해임차인들에게 빠른 지원과 실질적인 도움이 되었으면 좋겠다.